Арендное и социальное жильё

Арендное жилье

Согласно пункту 6 статьи 112 ЖК информация о наличии арендного жилья (место нахождения, количественный и качественный состав, характеристика, уровень благоустройства, размер платы за пользование, телефоны и адреса для обращения) и сроке обращения за предоставлением арендного жилья размещается на сайте Кировского районного исполнительно комитета (далее – Кировский райисполком)www.kirovsk.gov.by в рубрике «Арендное и социальное жильё».

Срок обращения за предоставлением арендного жилья размещается на сайте не менее 15 календарных дней со дня размещения.

По истечении указанного срока Кировский райисполком рассматривает заявления граждан о предоставлении арендного жилья и принимает решение о предоставлении арендного жилья гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из даты принятия их на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В случае отсутствия заявлений граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, арендное жилье предоставляется гражданам, не состоящим на таком учете, в порядке очередности поступления заявлений.

Гражданин, уведомленный о предоставлении ему арендного жилья, либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке, в течение 15 календарных дней со дня получения такого извещения обязан обратиться в организацию, в ведении которой находится жилое помещение, для заключения договора найма арендного жилья государственного жилищного фонда.

Также необходимо учитывать следующее:

– согласно статьи 113 ЖК договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет, а в случае предоставления арендного жилья с характером трудовых отношений – на период трудовых отношений;

– с нанимателем арендного жилья, за исключение нанимателя, с которым договор найма арендного жилья заключен на период трудовых отношений, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, по истечении срока действия договора найма арендного жилья заключается на новый срок;

– после заключения договора найма арендного жилья государственного жилищного фонда в случае обеспеченности общей площадью жилого помещения 15 кв. метров и более на одного человека, граждане (за исключением нанимателей, с которыми данный договор найма заключен на срок трудовых, служебных отношений) подлежат снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с пунктом 1 статьи 45 ЖК, как утратившие основания для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий;

– наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие совместно с ним члены, бывшие члены его семьи, имеющие без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги, плате за пользование жилым помещением, возмещению расходов на электроэнергию, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления им другого жилого помещения.

Статьей 111 ЖК определены следующие категории граждан, имеющих первоочередное право на предоставление арендных жилых помещений коммунального жилищного фонда на основании индивидуальных ходатайств государственных органов и организаций в связи с характером трудовых отношений, при отсутствии у них, а также у членов их семей, которым совместно с гражданами предоставляется арендное жилье, других жилых помещений в собственности (долей в праве общей собственности на жилые помещения) и (или) во владении и пользовании, за исключением жилых помещений, занимаемых гражданами по договору найма жилого помещения в общежитии, в населенном пункте по месту работы (службы):

Судьи, прокурорские работники, молодые рабочие (служащие), специалисты, получившие образование за счет средств бюджета, прибывшие по распределению, военнослужащие, работники при назначении на должность в случае их переезда из другого населенного пункта при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены, ученые, профессорско-преподавательский состав учреждений высшего образования, работники организаций культуры.

Социальное жилье

            Особенности предоставления жилых помещений социального пользования указаны в статьях 104-109 ЖК.

Жилым помещением социального пользования является жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда без взимания платы за пользование жилым помещением.

            Согласно пункта 3 статьи 104 ЖК жилые помещения социального пользования не подлежат передаче в собственность, обмену, разделу, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Жилые помещения социального пользования предоставляются  (пункт 2 статьи 106 ЖК):

– гражданину и совместно состоящим с ним на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий супруге (супругу), их несовершеннолетним и совершеннолетним нетрудоспособным детям, и нетрудоспособным родителям;

– детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак, и лицам из числа таких детей, – без учета членов их семей в виде однокомнатной квартиры;

– гражданам, взявшим на воспитание троих и более детей-сирот и (или) детей, оставшихся без попечения родителей, – с учетом их несовершеннолетних детей, а также воспитываемых детей-сирот и (или) детей, оставшихся без попечения родителей.

            Если у гражданина или членов его семьи, совместно состоящих на учете, имеется в данном населенном пункте на праве собственности жилое помещение, то жилое помещение социального пользования предоставляется в пределах от 15 до 20 кв. метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи за вычетом общей площади жилого помещения, находящегося в их собственности. Если в результате вычета общей площади жилого помещения, находящегося в собственности, жилое помещение социального пользования исходя из его размера не может быть предоставлено на весь состав семьи, то оно предоставляется только гражданину, имеющему право на его получение. При этом предоставляемое жилое помещение социального пользования не может быть меньше однокомнатной квартиры.

            Кировский райисполкома извещает гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющего право на предоставление жилого помещения социального пользования, о предоставлении ему жилого помещения социального пользования заказным письмом с уведомлением о получении либо передает ему это извещение под роспись. 

Гражданин, уведомленный должным образом, в течение тридцати дней со дня получения такого извещения обязан обратиться в Кировский райисполком с заявлением о предоставлении предлагаемого жилого помещения социального пользования или письменно отказаться от его предоставления. 

            Необращение гражданина указанный срок в Кировский райисполком рассматривается как отказ от предоставления предлагаемого ему жилого помещения социального пользования.

Этот срок продлевается на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствующая ему обратиться в Кировский райисполком (болезнь, нахождение за пределами населенного пункта, иная уважительная причина), при документальном подтверждении такой причины.

            Если в течение пяти лет до получения жилого помещения социального пользования жилищные условия гражданина ухудшились путем предоставления права владения и пользования жилым помещением супругу (супруге), их несовершеннолетним и совершеннолетним нетрудоспособным детям и нетрудоспособным родителям, не имеющим в собственности жилых помещений в данном населенном пункте, жилое помещение социального пользования предоставляется в пределах от 15 до 20 кв. метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

            Если в течение пяти лет до получения жилого помещения социального пользования гражданин, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, произвел отчуждение принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения или совершил действия, приведшие к ухудшению жилищных условий путем разрушения, порчи, обмена, раздела, изменения порядка владения и пользования жилым помещением или предоставления права владения и пользования жилым помещением гражданам, не указанным в вышеизложенном абзаце данной информации, ему предоставляется жилое помещение в пределах от 15 до 20 кв. метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи за вычетом общей площади жилого помещения, находившегося у него до отчуждения или до совершения действий, приведших к ухудшению жилищных условий.

С детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак, и лицами из числа таких детей, договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда заключается сроком на пять лет.

            По истечении 5-летнего срока действия договора жилое помещение социального пользования подлежит включению в состав арендного жилья по решению местного исполнительного и распорядительного органа, за исключением случаев, если наниматель относится к другим категориям граждан, имеющим право на получение социального жилья (например, к числу граждан, в составе семей которых имеются дети-инвалиды; к малообеспеченным инвалидам 1 и 2 группы; к малообеспеченным многодетным семьям).

Наниматель жилого помещения социального пользования вправе предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением супругу (супруге), своим несовершеннолетним и совершеннолетним нетрудоспособным детям, и нетрудоспособным родителям, не имеющим в данном населенном пункте жилых помещений в собственности, жилого помещения государственного жилищного фонда во владении и пользовании на основании договора найма жилого помещения.

            В случае выезда нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда на место жительства в другое жилое помещение либо его смерти такой договор расторгается либо прекращается.

Если совершеннолетние нетрудоспособные члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, не имеют во владении и пользовании жилого помещения государственного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда либо в собственности в г. Минске другого жилого помещения общей площадью более 10 кв. метров и более на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, с одним из них заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда.

            Если трудоспособные совершеннолетние члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, не имеют во владении и пользовании жилого помещения государственного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда либо в собственности другого жилого помещения общей площадью в г. Минске 10 кв. метров и более на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, с одним из них заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда на срок до десяти лет.

            Основанием для вселения в жилое помещение социального пользования является договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, который заключается с гражданином, имеющим право на получение этого жилого помещения, на основании принятого соответствующим органом решения о предоставлении ему жилого помещения социального пользования.

Товарищества собственников и организации застройщиков

            Товарищества собственников и организации застройщиков, по своей сути, представляют способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома.

            Правовое положение товарищества собственников (далее – ТС, товарищество) определяется, прежде всего, Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон), а организации застройщиков – Положением об организациях застройщиков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» (далее – Положение).

            В соответствии со ст. 20 Закона ТС – это объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом и его уставом. Членами ТС могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения.            Под совместным домовладением понимаются правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части (так называемое общее имущество) являются общей долевой собственностью.

Согласно п. 2 Положения организация застройщиков – это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, ИП, создаваемый на основе членства для:

– строительства жилых и нежилых, встроенно-пристроенных или пристроенных помещений в многоквартирном жилом доме;

– реконструкции жилого дома (домов);

– приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов;

– последующей эксплуатации вышеупомянутых домов и управления ими;

– приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельным участком) для строительства, реконструкции, приобретения дома.

К организациям застройщиков относятся:

– жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные здания, а также здания, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их, осуществлять ремонт;

– жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

            Наименование организации застройщиков должно содержать указание на основную цель ее деятельности, а также слова «потребительский кооператив». Поэтому в своих уставах жилищно-строительные кооперативы ныне должны именоваться жилищно-строительные потребительскими кооперативами (ЖСПК), а жилищные кооперативы – жилищными потребительскими кооперативами (ЖПК).

            ТС и организация застройщиков являются некоммерческими организациями. Согласно п. 3 ст. 46 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) некоммерческие организации создаются для достижения социальных, природоохранных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

            Согласно п. 3 ст. 214 ГК имущество, переданное в качестве взносов членами некоммерческой организации, а также имущество, приобретенное этими юридическими лицами, находится в собственности этих юридических лиц.

            Имущество товарищества собственников формируется за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, субсидий и прочих поступлений (ст. 20 Закона).

            Имущество организации застройщиков формируется за счет вступительных, паевых (если финансирование строительства, реконструкции, приобретения дома осуществляется организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством (п. 15 Положения). К иным источникам можно отнести, в частности, доходы от предпринимательской деятельности, осуществляемой организацией застройщиков, сдачи принадлежащего ей имущества (например, нежилых помещений) в аренду, размещения рекламы на стенах дома.

            Некоммерческие организации могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законодательными актами.

            Как известно, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, а также иное имущество, относящееся к дому. Никто из этих собственников не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

            Организационно-правовая форма организации застройщиков — потребительский кооператив. Согласно п. 1 ст. 116 ГК.

            Потребительские кооперативы представляют собой по сути объединение лиц, а не капиталов. Основа их создания и существования — членство в нем пайщиков. Принципиальной чертой потребительских кооперативов является наличие пайщиков, не связанных с ним личным трудовым участием, а основной целью деятельности — обслуживание интересов своих пайщиков.

            Члены потребительского кооператива обязаны в течение 3 месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки кооператива путем внесения дополнительных взносов (п. 4 ст. 116 ГК). В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

            Органами управления ТС являются общее собрание его членов, правление товарищества или его председатель. Органами управления организации застройщиков являются общее собрание (собрание уполномоченных), правление, председатель правления. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью организации из числа ее членов избирается ревизионная комиссия или ревизор. Порядок создания и деятельности органов управления и контроля определяется его уставом соответствующей организации.

            Права и обязанности членов товарищества собственников и организации застройщиков предусматриваются в уставах этих некоммерческих организаций, а также в нормативных правовых актах, регулирующих порядок осуществления их деятельности.

Как ТС, так и организации застройщиков вправе объединяться на добровольных началах в ассоциации (союзы). Такого рода объединения создаются, как правило, для координации деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов его членов. Ассоциации (союзу) могут передаваться отдельные права по управлению недвижимым имуществом.

Полномочия государственных органов

В целях совершенствования управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков 14 октября 2010 г. Президент Республики Беларусь издал Указ № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее – Указ № 538). В этом документе предусмотрено, что местные исполнительные и распорядительные органы на своей территории:

осуществляют координацию и контроль за деятельностью ТС и организаций застройщиков;

принимают меры по защите прав и законных интересов членов ТС и организаций застройщиков;

согласовывают кандидатуры при избрании (переизбрании) на должность председателя правления ТС или организации застройщиков (далее – председатель правления);

в случае отсутствия у ТС или организации застройщиков кандидатур для избрания председателем правления вносят на рассмотрение общего собрания членов ТС, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков кандидатуру председателя правления;

вносят предложения о созыве внеочередного общего собрания членов ТС, внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков, в том числе для решения вопросов досрочного прекращения полномочий членов правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора);

назначают уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома в случае, если ТС или организацией застройщиков не обеспечиваются надлежащие сохранность, содержание и эксплуатация таких домов, организация работы органов управления. При этом председателем общего собрания членов ТС, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков заключается с уполномоченным лицом, являющимся физическим лицом, трудовой договор (контракт), а с уполномоченным лицом, являющимся юридическим лицом, – гражданско-правовой договор.